Как рынок недвижимости сам себя загнал в угол

При всем различии взглядов и позиций большинство аналитиков сходятся во мнении: российский рынок недвижимости давно не пребывал в столь сложной ситуации, и его ближайшие перспективы позитивными никак не назовешь. Об этом говорили участники прошедшей на днях в ТПП аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». Ее организатор — Московская ассоциация риэлторов при поддержке «Деловой России».

Точка отсчета

Долгое время отечественный рынок недвижимости, как и вся экономика, рос семимильными шагами благодаря постоянно расширяющемуся спросу.

Последний его всплеск случился в конце 2014 года, когда на волне ажиотажа, охватившего население из-за девальвации рубля, спрос взлетел в декабре на 11,4%.

На рынке недвижимости кризис начинается не с падения цен, а с падения объемов продаж, цены же начинают снижаться, когда предложение превышает спрос, объясняет профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник. И сейчас мы как раз начинаем приближаться к этой реперной точке.

По мнению экспертов, нынешний кризис рынка недвижимости во многом напоминает предыдущий, 2008—2009 годов. Тогда тоже было заметное падение спроса, рост ипотечных ставок. Но отличие прошлого кризиса заключается в его скоротечности: к 2010 году все уже о нем забыли.

Сегодня — иная реальность и иные причины. Нынешний кризис — это проявление аномалий, копившихся минимум с 2000 года, а то и раньше. В первую очередь это относится к московскому региону, где начал лопаться огромный пузырь недвижимости.

Как говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, в начале нулевых годов в стране и особенно в Москве появились шальные деньги, на которых, словно тесто на дрожжах, цены на жилье стали безудержно расти. И сейчас рынок возвращается к более-менее нормальным ценникам.

По оценке Олега Репченко, их нормальный уровень — $2 тыс. за 1 кв. м или примерно 120—140 тыс. руб. Практика показывает, что недвижимость по такой цене неплохо продается. Если же она выше, в нынешних условиях процесс продажи затягивается, и продавцу приходится предоставлять покупателю солидные скидки.

К слову, по итогам августа 2015 года средняя цена 1 кв. м московской недвижимости опустилась ниже $3 тыс. и составила $2946, подсчитали аналитики риелторской компании «Инком-Недвижимость». Таким образом, валютные цены на столичное жилье вернулись к уровню февраля 2006 года. Но, разумеется, это достаточно лукавые цифры: они не учитывают существенную разницу между тогдашним и нынешним курсами рубля к доллару и падение покупательной способности «деревянного».

 

С какого этажа будем падать

С целью сохранения сектора застройщики предлагали правительству субсидировать ставки до 4%.

— А зачем его нужно сохранять? — задается риторическим вопросом Константин Апрелев, генеральный директор АН «Савва». — Что сделали за год кризиса для улучшения своего положения строительные компании? По большому счету, ничего.

Как только рубль слабеет, спрос на жилье оживляется. К тому же государство поддерживает первичный рынок, в итоге вторичный проседает сильней. При этом строители надеются, что им в очередной раз помогут, и не предпринимают никаких мер.

Государство же предпочитает не оздоровлять общую ситуацию (что, собственно, и делается в большинстве стран во время кризиса), а спасать рынок за счет перекладывания рисков на плечи населения.

Большинство застройщиков сегодня не желают смотреть правде в глаза. Они начинают новые проекты, не задумываясь, кто купит это жилье, офисную и торговую недвижимость. А вот если бы они больше занимались текущим анализом и прогнозами, ситуация в строительстве могла бы быть лучше, убеждены эксперты.

Надежды на то, что все построенное неизбежно раскупят, необоснованны: спрос будет проседать по целому ряду причин. В том числе и потому, что государство существенно повышает налоги на недвижимость, поскольку ему становится просто нечем пополнять казну. К тому же повсеместно сокращаются государственные строительные программы.

 

Факторы падения

Статистика показывает, что в настоящее время российский рынок недвижимости сжимается, скукоживается, как шагреневая кожа. Регистрация сделок купли-продажи к концу 2015 года имеет все шансы упасть вдвое по сравнению с предыдущим годом.

Особенно плохо обстояли дела во втором квартале. Идет коррекция предложений, в некоторых регионах цены уже упали на 10—15%. В столице они пока формально держатся на том же уровне, однако большинство сделок происходит не по первоначальной стоимости, а с учетом значительных скидок, доходящих до 40—50%.

По мнению Константина Апрелева, на рынок недвижимости влияет целый ряд факторов.

1. Снижается его инвестиционная привлекательность (хотя большинство из тех, кто вкладывал в недвижимость, продолжит это делать несмотря ни на что).

2. Уменьшаются доходы населения и бизнеса.

3. Бизнес снижает финансирование, связанное с покупкой жилья.

4. Ключевая ставка ЦБ сохраняется высокой, что определяет и большие проценты по ипотечным кредитам.

5. На рынок выходит приобретенное осенью 2014 года инвестиционное жилье, что влияет на предложение недвижимости.

6. Снижается ввод нового жилья.

 

«Серый кардинал» рынка недвижимости

В свете последних предложений правительства по постепенной ликвидации к 2020 году долевого участия в строительстве основное бремя его финансирования ляжет на плечи банков. Уже сейчас их роль существенно возрастает. И то, насколько быстро стройкомплекс в целом и рынок недвижимости в частности обретут утраченное здоровье, в немалой степени зависит от них. Поэтому состояние банковской системы самым непосредственным образом повлияет на процессы в строительной сфере.

Однако сегодня российская банковская система, как и вся экономика страны, переживает непростые времена. Она во многом завязана на доходы населения и бизнеса, на объемы товарооборота. Для банков всегда хорошо, когда клиенты берут много кредитов и, наоборот, плохо, когда кредитный портфель сокращается. Сейчас доходы граждан упали минимум на 8—9%, люди стали меньше покупать товаров и услуг, в том числе и жилья. Это приводит к сжатию кредитования.

Возможности банков кредитовать напрямую зависят от их способности привлекать средства. В первую очередь речь идет о депозитах граждан. Здесь многое связано с ключевой ставкой ЦБ. Как только она снижается, уменьшаются и проценты по вкладам и кредитам.

Еще один процесс, который самым непосредственным образом зависит от политики ЦБ, это отзыв лицензий на банковскую деятельность. В последнее время он постоянно набирал обороты, за 2013—2015 годы число банков в России снизилось на 16,6%. На 1 июля 2015 года в стране насчитывалось 797 кредитных организаций. За два года отозвано 145 лицензий, в том числе у 17 банков из первых двух сотен самых крупных.

При этом, по словам начальника Управления ВТБ 24 Дмитрия Лепетикова, несмотря на массовый «падеж» банков, население по-прежнему доверяет отечественному банковскому сектору. Об этом свидетельствует рост депозитов на 10% в 2015 году, даже несмотря на снижение ставок по вкладам.

В 2016 году у банков завершится срок погашения «дорогих» депозитов, которые были открыты на волне падения курса рубля. Это улучшит их финансовую базу. Одновременно происходит процесс снижения потребительского кредитования и увеличения корпоративного. В целом же в ближайший период падение объемов кредитного банковского портфеля, по оценкам экспертов, перейдет в фазу стагнации.

 

Банк и строитель: придется налаживать отношения

Анализируя положение на кредитном рынке, следует дать ответ на вопрос, а много ли кредитов сегодня у населения? По российским меркам много, однако в этом плане еще сохраняются солидные резервы. Тем более что в 2015 году граждане кредитовались меньше, чем годом ранее. В результате кредитная нагрузка на одну семью сократилась, меньше стало и плохих долгов.

Структура российского кредитного портфеля все еще больше похожа на слаборазвитые экономики, где преобладают потребительские кредиты. В развитых странах главную долю занимают ипотечные займы: в среднем по ЕС — до 80%. В России же только 29% приходится на ипотеку, что свидетельствует о большом потенциале развития ипотечного кредитования.

Причем это уже не прогнозы, а реальность. Четыре года назад жилищные кредиты составляли лишь 10% от общего объема кредитования. За последние два года число их получателей среди взрослого населения страны увеличилось с 4 до 7%, а среди граждан с ежемесячным доходом свыше 40 тыс. руб. таких — целых 17%.

Дмитрий Лепетиков прогнозирует, что в 2016 ипотечное кредитование может прирасти на 10%, и это при том, что автокредиты упадут на 6,5%. То есть ипотека сохранит статус драйвера роста банковской системы. Особенно сильно это проявится в случае снижения ставки по ипотечным займам, что способно вернуть в банки многих потенциальных заемщиков.

Учитывая новую роль банков в строительстве, правительство хочет расширить их роль в качестве финансового посредника и надзорного органа за выполнением строителями своих обязательств. Однако кредитные организации пока не спешат выражать свое отношение к этому вопросу, предпочитая тактику молчания.

Их можно понять: они не желают брать на свой баланс проблемные и непрофильные активы, ведь это требует дополнительных солидных затрат. Да и что делать с этими активами, они не очень-то представляют. К тому же, как показывает практика, далеко не все банки умеют и хотят анализировать строительные риски.

Как бы то ни было, в самые ближайшие годы банкам и строителям предстоит наладить диалог на новой основе. И от того, насколько он будет успешным, в немалой степени зависит ближайшая судьба и стройкомплекса, и рынка недвижимости. Пока же до диалога, мягко говоря, далеко.

 

Что за порогом кризиса?

По мнению профессора РЭУ им. Г.В Плеханова Геннадия Стерника, полноценный спрос на недвижимость восстановится только к 2020 году. А сегодня, вопреки некоторым паническим оценкам, до дна кризиса еще далеко.

Проблема еще и в том, что пока ни строители, ни девелоперы не научились жить в новых условиях. Как уже говорилось, почти никто не останавливает проекты, несмотря на то, что их судьба выглядит сомнительной. Причем речь идет о массовой застройке, а не о каких-то точечных объектах.

Эксперты считают, что назрел вопрос оптимизации всей работы строительного конвейера: пора изменить многие подходы. Руководитель Департамента компании «Бест-Новострой» Татьяна Шарова полагает, что следует повышать привлекательность проектов, делать их под запросы покупателей. В первую очередь проектировать более бюджетные квартиры: сегодня даже в секторе бизнес-класса востребованы студии.

— Элитный покупатель в кризис несколько видоизменился, — констатирует генеральный директор ГК «СМУ-6» Алексей Перлин. — В сегменте жилья класса «бизнес+» и элитного все меньше клиентов, которым обязательно нужна отделка входных групп золотом или имя суперзнаменитого архитектора на фасаде.

Переплачивать за эти изыски сегодня готовы немногие. В то же время, все большее внимание уделяется «земным» факторам: месторасположению дома, качеству строительства и инженерных систем, социальному окружению, скорости возведения дома и, естественно, цене.

Но, к сожалению, у нас мало думают о том, каков будет спрос через года-два. Все живут сегодняшним днем. Между тем уже сегодня необходимо предвидеть, что будет за порогом кризиса.

Есть целый ряд приоритетов, о которых нельзя забывать. Это качественные условия проживания, планировка квартир с учетом посткризисных пожеланий покупателей, создание комфортной среды. Пока же этого почти нет.

Российский рынок недвижимости отстает от новых реалий. И если его участники не скорректируют свои действия, рынок ждут тяжелые годы.

Владимир ГУРВИЧ